Steigende Bauzinsen erschweren Immobilienerwerb

Lange Zeit galt das klassische Eigenheim oder auch eine Eigentumswohnung als eine solide Altersvorsorge. Der Anteil der Bevölkerung, der in Deutschland Eigentum erwirbt, wird aber immer geringer. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern (Ungarn 90 - 92 % ,Polen und Lettland rund 87 %) liegt die Eigentumsquote hierzulande bei nur rund 40 - 50 % aller Haushalte.

Neben anderen Faktoren, erschweren auch steigende Bauzinsen den Immobilienerwerb. Was sind die Gründe für diese Entwicklung und was bedeutet das für Immobilienkäufer und Verkäufer ?

Rückkehr auf Niveau von Krisenjahr 2011

Wenn man sich die Langzeitentwicklung der Bauzinsen in Deutschland ansieht, liegen die aktuellen Bauzinsen auf ähnlich hohem Niveau, wie zuletzt 2011, dem Jahr des Höhepunkts der Staatsschuldenkrise in Europa, des sogenannten arabischen Frühlings und der Fukushima-Katastrophe in Japan. Der in der Folge eingeleitete Atomausstieg durch die Bundesregierung unter Kanzlerin Merkel wird heute von vielen als folgenschwerer Fehler eingeordnet, der erhebliche wirtschaftliche Folgen nach sich zog und die deutsche Energieversorgung bis heute strukturell schwächt und die Abhängigkeit von Energieimporten erhöht hat.

Trotz dieses folgenschweren Jahres sanken die Bauzinsen in den Folgejahren bis zum Beginn der Covid-19-Pandemie und stiegen dann rasant an, verzeichneten einen leichten Anstieg nach Sprengung der Nordstream-Pipeline im September 2022 und pendeln seitdem auf volatilem, aber ähnlich hohem Niveau. Aktuelle Entwicklungen, sorgen wieder für einen Anstieg.

Mindest-Sollzinsen binnen Wochen um 25 Basispunkte gestiegen

Der Krieg zwischen Israel und den USA gegen den Iran sorgt für steigende Zinsen bei
Bundesanleihen und infolgedessen auch steigende Zinsen für Baufinanzierungen im Neugeschäft. So sind laut täglicher Messung auf https://www.kreditvergleich.net/statistiken/aktuelle-bauzinsen/ die durchschnittlichen Mindest-Sollzinsen binnen weniger Wochen von 3,84 auf zuletzt 4,09
Prozent pro Jahr und somit um 25 Basispunkte gestiegen.

Daniel Franke, Inhaber von Franke-Media.net, dessen Redaktion die Daten zur Verfügung stellt, rechnet vor: bei einer Darlehenssumme von 500.000 Euro und 2,00 Prozent anfänglicher Tilgung bei einem Volltilgerdarlehen bedeutet schon dieser auf den ersten Blick geringe Anstieg Mehrkosten von 14.000 Euro und eine um rund 100 Euro höhere Monatsrate.

Warum der Nahost-Konflikt die Immobilienfinanzierung verteuert

Die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten können sicher als ein wichtiger Faktor für steigende Bauzinsen angesehen werden, auch wenn es nicht der erste Stein in einer längeren Kette von Ereignissen ist. Da wichtige Förder- und Transportregionen betroffen sind, erhöht sich das Risiko steigender Ölpreise, und die aktuelle Situation rund um die Straße von Hormuz verstärkt diese Entwicklung zusätzlich. Die Auswirkungen machen sich derzeit nicht nur an den bundesweiten Tankstellen, bzw. an deren Preistafeln bemerkbar, auch Heizen, Strom und Gas sind in der Vergangenheit deutlich teurer geworden.

In einem solchen Marktumfeld versuchen Investoren den Kaufverlust in der Regel damit auszugleichen, indem sie am Kapitalmarkt höhere Renditen verlangen – insbesondere an Bundesanleihen und anderen langfristigen Staatsanleihen. Aufgrund dessen, dass sich die Bauzinsen an diesen langfristigen Kapitalmarktzinsen orientieren, kommt es in der Folge auch zu steigenden Finanzierungskosten für Immobilien. Ein veranschaulichendes Beispiel: Wenn die Rendite einer 10-jährigen Bundesanleihe bei 2,0 % liegt, können Banken daraus einen Bauzins von etwa 3,5 % ableiten (inkl. Risiko- und Gewinnaufschlag von ca. 1,5 Prozentpunkten). Steigt die Rendite der Bundesanleihe auf 3,0 %, müssen Banken auch die Bauzinsen anpassen, damit der Zinsabstand erhalten bleibt. Der Bauzins würde dementsprechend auf etwa 4,5 % steigen.
Steigende Bauzinsen

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?

Immobilienkäufer bzw. Kreditnehmer sind angesichts der steigenden Bauzinsen nachvollziehbarerweise verunsichert, schließlich bestimmen diese maßgeblich, welche Kosten ein Kredit schlussendlich wirklich verursacht. Experten betonen, dass das Zinsumfeld derzeit noch moderat ist und die Zinsmärkte weniger impulsiv reagieren, als beispielsweise der Ölmarkt. Allerdings ist ungewiss, ob das so bleibt, denn die wirtschaftlichen und geopolitischen Verflechtungen, können in der jetzigen Situation zu neuen Impulsen an den Kapitalmärkten führen, die sich wiederum unmittelbar auf die langfristigen Zinsen und somit auch die Bauzinsen auswirken. Auch wenn es nicht ausgeschlossen werden kann, ist es nicht sehr wahrscheinlich, dass die Bauzinsen auf absehbare Zeit wieder auf das extrem niedrige Niveau vergangener Jahre zurückfallen.

Immobilienkäufer sollten sich eher auf ein schwankendes Zinsniveau mit leichter Tendenz nach oben einstellen, und insbesondere dann, wenn sie bereits eine passende Immobilie und einen vergleichsweise günstigen Bauzins gefunden haben, nicht deshalb zögern, weil sie in Zukunft deutlich sinkende Bauzinsen erwarten. Angesichts des zunehmend knapper werdenden Wohnraums, ist es ohnehin immer schwieriger, eine passende Immobilie in Deutschland zu finden.